Договор дарения квартиры близкому родственнику

Все вопросы, связанные с жильем и правом собственности на него, требуют большой ответственности в связи с его высокой стоимостью. Конституция Российской Федерации дает гражданам право распоряжаться своей недвижимостью – квартирами, домами, земельными участками, и безвозмездно передавать ее в пользование своим близким, заключив договор дарения.

Молодым людям крайне сложно самостоятельно приобрести комфортную квартиру, и без помощи родителей здесь обойтись невозможно. Иногда представители старшего поколения меняются квартирами со своими детьми, поскольку пенсионерам не требуется много жилого пространства. Чтобы осуществить дарение жилья законным способом, владелец должен составить договор дарения квартиры или частного дома.

Особенности

Отчуждение квартиры, дома, или другой недвижимости – юридический процесс, в ходе которого владелец добровольно лишает себя права собственности на жилье или любое другое помещение на определенных условиях. Дарение квартиры близкому родственнику осуществляется путем составления соответствующего договора. Этот способ обладает рядом преимуществ:

• Оформление договора не является сложным процессом. Человек без юридического образования, тщательно изучивший суть процесса, сможет сам составить документ и заверить его в соответствующих структурах;
• надежность. Заключенный между близкими родственниками договор дарения квартиры или ее доли сложно оспорить, если он был оформлен согласно процедуре и без нарушения законодательства. Чаще всего в случае возникновения спорных ситуаций бывший собственник жив, и может подтвердить факт дарения квартиры другому человеку;
• возможность оспорить в случае мошенничества. Отказ от владения через дарение не является окончательным. Если оказалось что дарение было осуществлено в результате мошенничества, этот факт можно доказать в ходе судебного разбирательства;
• дарение квартиры производится при посредничестве нотариуса. Это требование является обязательным, поскольку речь идет о дарении собственности на крупные суммы. Заверенный нотариусом договор послужит гарантией чистоты осуществленной сделки.

Подаренная таким способом квартира не может стать предметом разбирательств при разделении имущества супругами. Согласно ст. 572 Гражданского кодекса РФ дарение осуществляется безвозмездно, заключенный договор не возлагает на получателя никаких дополнительных обязательств.

Договоренность на дарение квартиры предусматривает безвозмездную передачу или подтверждает добровольно взятое на себя обязательство передать указанную собственность или имущественное право другому человеку. Если договор предусматривает дарение той или иной материальной ценности либо услуги в ответ, то он не признается договором дарения. Предметы должны быть перечислены точно, при отсутствии конкретики обещание считается ничтожным, а заключенный договор дарения квартиры – недействительным.

Договор заключается в письменной форме, чтобы он получил юридическую силу, его регистрируют в соответствующих органах и удостоверяют в нотариальной конторе. Нотариус проверяет его соответствие действующим нормам.

При завершении процесса даритель теряет права на квартиру – она переходит в собственность нового владельца в момент регистрации договора, если иное не оговорено в тексте.

Документы для заключения договора

Чтобы подарить свое имущество и закрепить факт передачи на бумаге, нужно точно знать, какие документы нужны для дарения квартиры:

• заявление о регистрации договора на безвозмездную передачу права собственности;
• квитанцию о выплате государственной пошлины;
• копии паспорта или других бумаг, подтверждающих личность сторон;
• свидетельство о постановке на учет в налоговой службе;
• право собственности на недвижимость;
• кадастровый или технический паспорт на квартиру или дом;
• справка БТИ, в которой указана цена помещения;
• копия страниц домовой книги, на которой указаны личные данные всех лиц, прописанных в момент заключения договора;
• выписка из домовой книги об отсутствии задолженности;
• справка об отсутствии обременений, связанных с квартирой;
• если в квартире или частном доме проживают дети – разрешение от органов опеки и попечительства.

Если право на дарение собственности осуществляется по доверенности, заявителю потребуется ее копия. Также необходимо согласие супруга на дарение квартиры, нотариус установит, нужно ли его получать в зависимости от семейного статуса дарителя.

Можно ли составить самостоятельно?

Каждый желающий может скачать образец договора дарения квартиры или частного дома. Занимаясь этим вопросом самостоятельно, придется потратить определенное время, но позволит сэкономить на услугах юриста. В любом случае потребуется уплата государственной пошлины в размере 2000 рублей, еще столько же потребует за свою помощь при составлении договора дарения квалифицированный специалист.

К числу обязательных затрат относится оплата услуг нотариуса, размер выплаты зависит от степени родства дарителя. Размер выплаты рассчитывается в процентах от стоимости квартиры, уплачивается 0,3%, если передача осуществляется между близкими родственниками. При дарении от одного дальнего родственника к другому размер оплаты составляет:

• 1% – до 1 млн. руб.;
• 0,75% + 10 тыс. руб. – 1-10 млн. руб.;
• 0,5% + 77 тыс. руб. – от 10 млн. руб.

Помимо этого, может потребоваться оплата сопутствующих расходов, понесенных нотариусом при работе. Дарственную может составить любой человек, подтвердивший свое право собственности. Но при необходимости это действие может осуществить официальный представитель, предъявивший доверенность. Доверенность должна содержать точное наименование подаренной недвижимости, все реквизиты его владельцев и подпись нотариуса.

Составление дарственной

Чтобы нотариус заверил акт приема-передачи квартиры по договору дарения и заверил договор, должны присутствовать обе стороны – таким образом, будет подтверждено их согласие. В тексте договора указывается:

• дата и место;
• информация из паспортов дарителя и получателя;
• точный адрес объекта дарения;
• характеристики помещения – площадь, количество этажей, т. д.;
• список документов, подтверждающих право владения;
• название регистрационных структур;
• дата регистрации;
• дополнительные условия, при которых составляется договор.

При желании в тексте можно предусмотреть право на отмену сделки, если получатель умер, в случае отсутствия срока передачи жилья одариваемый становится владельцем в момент регистрации. После того как на дарственной будет поставлена подпись всех сторон и нотариуса, документация отправляется в УФРС.

В тексте не допускается двусмысленность, все формулировки должны быть точными и трактоваться однозначно. Все пункты подтверждаются соответствующими документами. Дарителем не может быть несовершеннолетнее лицо, поскольку в возрасте до 18 лет подросток еще не обладает всей полнотой прав. Но он может получить жилье в подарок до достижения совершеннолетия.

Учтите. Недееспособные лица также не могут дарить недвижимость, но могут ее получить, в таком случае ею будет распоряжаться попечитель.

Нюансы

Хотя заключение договора производится по строгой процедуре, предусмотреть все жизненные ситуации невозможно. Многие моменты остаются незамеченными, пи впоследствии могут создать неудобства для дарителя или получателя. Чтобы текст не был двузначным и был правильно оформлен, в нем следует отобразить несколько моментов:

• переданная через договор дарения квартира не считается «совместно нажитым имуществом», поэтому все права собственности остаются строго за получателем. Но дальнейшие действия, связанные с продажей или дарением, все равно потребуют разрешения от супруга;
• при необходимости можно предусмотреть право пользования собственностью уже после заключения договора. Это очень важно для пожилых людей, поскольку их нельзя будет выселить из подаренной квартиры до конца жизни;
• рекомендуется дать возможность отказа от подарка после его получения, в противном случае для этого потребуется сложная процедура.

Правильно составленный документ – залог спокойствия дарителя и получателя квартиры. Четко выписанный текст позволит избежать недопонимания и сведет к минимуму вероятность возникновения конфликтных ситуаций.

Дарение квартиры ребенку

Любящие родители всегда беспокоятся о будущем своих детей. Юношам и девушкам крайне сложно своими силами заработать на достойное жилье, государство также не оказывает помощи в этом вопросе. В условиях России собственная квартира – залог стабильности. Поэтому часто родители часто оформляют договор дарения квартиры несовершеннолетнему ребенку.

Юристы по всей стране часто сталкиваются с необходимостью оформить дарение недвижимости, поскольку это единственный законный способ добровольной передачи квартиры. Дарение дома, квартиры или другой частной собственности как юридический процесс имеет ряд особенностей:

• ребенку вне зависимости от его возраста можно подарить жилье;
• право на распоряжение им останется за опекуном, поэтому родители, подарив ребенку квартиру или ее часть, ничем не рискуют – они смогут распоряжаться ею вплоть до наступления совершеннолетия;
• оформление договора возможно только в присутствии обеих сторон, при этом ребенка представляет опекун.

Существует две возрастные категории. Первая – дети до 14 лет. Они не могут подписать договор дарения квартиры из-за неполноты своих прав, вместо них подпись ставят родители либо заменяющие их лица – опекуны, усыновители. Ст. 28 ГК РФ не предусматривает необходимости присутствия ребенка при заключении договора дарения на квартиру или другой вид собственности. Представитель несовершеннолетнего также подтвердить собственное согласие.

Ребенок, достигший 14-летнего возраста, но еще не ставший совершеннолетним, имеет расширенные права. Ребенок в таком возрасте уже получает право осуществлять сделки, но только в присутствии родителей или других представителей. На договоре дарения указывается и его подпись. В связи с этим дарение квартиры несовершеннолетнему ребенку возраста 14-17 лет осуществить проще. В то же время все подписанные им самостоятельно и без согласия опекунов договора признаются недействительными.

Другие особенности дарения квартиры ребенку

Согласно Гражданскому Кодексу РФ ребенок остается недееспособным вплоть до достижения им совершеннолетнего возраста, но существует исключение из правил. Так, согласно ст. 27 ГК РФ ребенок от 16 лет может получить полную дееспособность при условии, что он работает с заключением трудового договора при согласии родителей, или является предпринимателем. В таком случае он сам может осуществить дарение квартиры или принять ее в дар. Чтобы пройти эмансипацию, ребенку понадобится:

• подтвердить свою финансовую состоятельность;
• получить согласие от своих родителей или заменяющих их лиц;
• получить разрешение в органах опеки.

Ст. 185 ГК РФ предусматривает возможность выдачи доверенности на составление договора дарения квартиры от имени несовершеннолетнего ребенка, что расширяет круг лиц, представляющих его интересы в данном вопросе. При желании родители могут внести дополнительные требования, например, подросток должен вступить в брак или окончить ВУЗ, лишь после выполнения этого условия он сможет стать полноценным собственником квартиры.

Все расходы на содержание подаренной квартиры до наступления совершеннолетия владельца возлагаются на попечителя ребенка или его родителей. Договор дарения в данном случае также не может содержать каких-либо встречных обязательств в виде оказания услуг или передачи определенных ценностей.

Ограничения

Несмотря на то что закон предусматривает свободное распоряжение своим недвижимым имуществом, отдельные положения уголовно-процессуального, административного, семейного кодексов могут ограничить право дарения. От четкого соблюдения требований зависит, можно ли будет оспорить договор дарения на квартиру, дом, земельный участок. Обстоятельства, не позволяющие подарить недвижимость:

• арест. Согласно ст. 115 УПК РФ жилые помещения, на которые был наложен арест с целью обеспечения взыскания штрафов, долговых обязательств, конфискаций, не могут быть проданы или подарены кому-либо. Запрет на отчуждение снимается через органы, решением которых имущество было арестовано;
• отсутствие жилья в кадастровом учете. Передать квартиру можно только в том случае, если она зарегистрирована в госкадастре, и все документы находятся в порядке. Произвести регистрацию можно одновременно с заключением договора;
• недвижимость взята в ипотеку. Если держатель залога не даст своего разрешения на выполнение данной операции, то передать право собственности на нее (и, как следствие, саму задолженность) будет невозможно;
• даритель недееспособен или является несовершеннолетним. Даже если такому человеку принадлежит жилое помещение, распоряжаться им может лишь попечитель или опекун. Подписанный ребенком или недееспособным лицом договор можно без труда оспорить в суде.

С точки зрения законодательства, договор дарения имеет большую юридическую силу, чем завещание – даже если бывший собственник завещал недвижимость, она останется у получателя. Государственные служащие не могут принять в подарок жилье от других лиц помимо ближайших родственников. Это обусловлено тем, что подобное действие может рассматриваться как взятка. Так, пациент не имеет права подарить своему врачу или другому представителю персонала клиники свою квартиру.

Как признать договор недействительным

В юридической практике оспорить факт передачи объекта недвижимости в подарок достаточно сложно, поскольку такую процедуру люди осуществляют добровольно, пребывая в здравом рассудке. Особенно это сложно для третьей стороны, если даритель еще жив и дееспособен. Такие документы заверяются нотариусом, что придает им дополнительную надежность. Договор может быть признано недействительным, если:

• передача была осуществлена между двумя организациями, целью деятельности которых является получение прибыли;
• одну из сторон ввели в заблуждение при подписании договора. Иногда мошенники предлагают своим жертвам вместо договора купли-продажи договор дарения. Данные действия согласно ст. 159 УК РФ рассматриваются как мошенничество;
• одариваемый нанес увечья бывшему владельцу, его родственникам, или применял угрозы физической расправы;
• подаренная собственность получает неисправимый вред, достаточный для его полного разрушения;
• получатель ведет себя аморально, употребляет алкоголь или наркотические вещества, что создает вероятность потопа или пожара, не содержит помещение в пригодном для проживания состоянии;
• если новый владелец не выполняет связанные с уходом за квартирой обязательства – ремонт, прокладка водоснабжения, канализации, электричества.

Чтобы признать договор недействительным, нужно обратиться в гражданский суд, предоставив доказательства, и четко описав факты. Защищать свою позицию перед судьей можно самостоятельно, или обратиться за помощью квалифицированного юриста. У него также можно получить подробную консультацию – специалист проанализирует дело, опишет шансы заявителя и выработает эффективную стратегию.

Избежать судебных тяжб можно, тщательно составив договор и предусмотрев все возможные риски. Чаще всего стороны сами договариваются, и получателя при нарушении им определенных требований можно вынудить освободить занятое им жилье. Но для большей надежности рекомендуется оформить договор по установленной форме, получив заверение нотариуса и воспользовавшись услугами юристов или риелторов.

Как подарить долю жилья

В гражданском праве предусмотрена возможность осуществления операций с частью жилья – граждане продают, покупают или сдают комнаты, половины дома Поэтому владельцы имеют полное право подарить своим близким долю жилого помещения, подписав договор дарения доли квартиры. Процедура имеет несколько особенностей:

• в договоре указывается точный размер доли, ставшей объектом имущественных отношений;
• передача также требует согласия со стороны других владельцев или супруги/супруга;
• все остальные требования к оформлению таких договоров остаются в силе.

Получатель становится владельцем своей доли в момент подписания договора. Обжалование и отмена дарения доли в квартире производится на общих основаниях. Единственный момент, который должен учитывать владелец квартиры – совместимость характеров получателя и жильцов, занимающих другие комнаты.

Это исключительно субъективный фактор, который может создать определенные неудобства для получателя, но в случае согласия дольщиков на дарение квартиры юридических проблем не возникнет. Исключение – недобросовестное поведение получателя, который своим поведением создает дискомфорт и представляет опасность для соседей или самой квартиры.