Как правильно сдать квартиру

Законом предусмотрено право собственника свободно распоряжаться своим недвижимым имуществом, в том числе право передавать собственное жилье в наем третьим лицам. Достаточно распространенное явление, когда хозяева жилья находят подходящих жильцов по объявлению и сдача квартиры в аренду происходит на основании устной договоренности. Чем грозит такой подход к сдаче жилья собственнику, и как правильно сдать квартиру, поясняется в данном материале.

Возможные риски владельца

Неофициальный наем жилья чреват последствия и для арендодателя, и для самих жильцов. При этом в наибольшей степени рискует сам хозяин. Возможными последствиями сделки аренды в устной форме могут стать:

• штрафные санкции и уголовное наказание за сокрытие доходов в соответствии с Налоговым законодательством РФ;
• причинение ущерба с связи с порчей имущества;
• мошеннические схемы с двойной сдачей жилья;
• дополнительные расходы за оплату коммунальных услуг.

Жильцы, не обремененные договором, не несут никакой ответственности за целостность и сохранность жилья, вследствие чего собственник вместо получения дополнительных финансовых средств может понести незапланированные расходы.

Последствия неуплаты налогов

В соответствии с действующим Налоговым кодексом РФ, доходами, подлежащими налогообложению, признаются денежные средства, полученные за аренду жилья, что указано в пп. 4, п.1, ст. 208 НК РФ. Таким образом, граждане (физические лица), сдающие в аренду собственное жилье, обязаны уплачивать в бюджет 13% в соответствии со ст. 224 НК РФ от получаемого дохода. Незаконная сдача жилья в аренду подразумевает, что собственник уклоняется от обязательных платежей в государственный бюджет. Штраф за сдачу квартиры в аренду, вернее, штрафные санкции за непредставление налоговой декларации, составят 5% от сокрытых доходов за каждый месяц, при этом не более 30% от общей суммы, но не менее 1000 рублей. Неуплаченные налоги со сдачи квартиры в аренду в крупных и особо крупных размерах попадают под действие уголовного законодательства в соответствии со статьей 198 УК РФ. Согласно положениям указанной статьи, сокрытие дохода в крупных и особо крупных размерах карается штрафом от 100 до 500 тысяч рублей, принудительными работами, арестом или лишением свободы до 3 лет.

Порча имущества

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов и заключения договора грозит владельцу не только проблемами с государственными органами, но и дополнительными расходами, которые могут возникнуть у собственника в связи с порчей имущества. Заселившиеся жильцы могут нанести урон как самой квартире, так и предметам интерьера, мебели и технике, находящимся в жилище. Доказать, например, что техника была исправной на момент заселения, владельцу жилья без договора найма и подписанного сторонами акта не удастся. Таким образом, производить ремонт жилища, мебели и техники хозяину после небрежных квартирантов придется производить за свой счет, при этом суммы понесенных расходов могут многократно превысить размер полученной от сдачи жилплощади прибыли.

Мошенничество в сфере аренды жилья

Мошенничество – еще один момент, с которым могут столкнуться арендодатели, не желающие уплачивать налог на сдачу жилья в аренду. Достаточно распространены схемы, когда собственник на основании устного соглашения заселяет квартирантов, после чего узнает, что заселившиеся жильцы пересдали квартиру третьим лицам на длительный срок, взяли задаток и исчезли.

Коммунальные платежи

Обязанность внесения коммунальных платежей собственником жилого помещения обозначена в положениях Жилищного кодекса РФ. Часто, особенно если жилье оборудовано приборами учета, эту обязанность хозяева перекладывают на квартиросъемщиков, с тем, чтоб те самостоятельно платили по счетам за потребленные коммунальные ресурсы. В таких случаях высока вероятность, что в скором времени ресурсоснабжающие компании предъявят владельцу значительный счет за предоставленные и своевременно неоплаченные услуги. Особенно высок риск в квартирах, оборудованных стационарным телефоном, где проживающие квартиросъемщики могут наговорить на внушительные суммы в несколько десятков тысяч. При этом из-за отсутствия договора найма получить денежные средства, если жильцы откажутся платить, практически невозможно. Таким образом, собственник, не пожелавший уплачивать налог на аренду квартиры, может понести убытки в более значительном размере.

Как правильно сдать жилье

Для того чтобы защитить себя от возможных последствий, владельцу жилплощади необходимо соблюсти определенный порядок действий, некоторые из которых требуется предпринять до того, как будут найдены подходящие квартиросъемщики. Так, в отдельных случаях о своем намерении сдавать жилье собственник или ответственный квартиросъемщик обязан оповестить круг лиц, чьи интересы затрагивает предстоящая сделка. Учитывая, что жилье передается в пользование посторонним людям, квартиру желательно застраховать до заключения договора найма.

Страхование жилья

Собственнику помещения придется понести расходы на получения страхового полиса в отношении своего недвижимого имущества, зато в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, попадающих под страховой случай, расходы полностью компенсируются за счет страхового покрытия. В договоре страхования может быть предусмотрено:

• затопление;
• пожар, возгорание;
• взрыв бытового газа;
• порча внутренней отделки и целостности помещений.

При оформлении страхования недвижимого имущества следует учитывать, что в тех случаях, когда речь идет об аренде жилья, страховщиками используются повышенные коэффициенты на страховку.

Уведомление соседей

Отдельных граждан, проживающих в квартирах на основании договора социального найма, интересует, можно ли сдавать квартиру, принадлежащую муниципалитету. Учитывая, что проживающие в муниципальных квартирах жильцы не являются собственниками жилплощади, на сделку субаренды требуется согласие основного арендодателя – муниципальных властей. Если речь идет о комнате в общежитии, выданной ответственному квартиросъемщику по договору социального найма, то помимо согласия муниципалитета потребуется заручиться согласием соседей. Получить согласие соседей необходимо тогда, когда требуется сдать комнату в коммунальной квартире:

• неприватизированную комнату в коммунальной квартире или общежитии;
• приватизированную комнату в общежитии или в «коммуналке».

В обычном многоквартирном доме, если соседи сдают квартиру, получение согласия от других жильцов в МКД не требуется.

Поиск квартирантов

Когда этап подготовки завершен, требуется найти подходящих квартирантов. Осуществить это можно как самостоятельно, так и с помощью специализированных агентств. Проще всего сдать квартиру через агентство, тогда именно риелторы возьмут на себя основную работу по поиску будущих жильцов и составлению документов. Однако за проделанную работу придется заплатить. Обычно агентство берет с потенциальных квартиросъемщиков около 50% от стоимости аренды за подбор подходящего жилья. Самому собственнику также придется отдать значительную сумму риелторам за подготовку договора аренды и юридическое сопровождение сделки, поэтому такой вариант невыгоден обеим сторонам сделки. Прежде чем сдать свою квартиру через агентство недвижимости, следует знать, что достаточно легко это можно сделать самостоятельно, опираясь на законодательные нормы.

Многих интересует, как выгодно сдать квартиру и при этом не остаться в убытке. Не привлекая риелторов, собственник может самостоятельно найти подобающих жильцов и заключить с ними договор аренды. Для поиска квартирантов можно:

• поинтересоваться у родственников, друзей, знакомых – возможно у кого-то на примете есть подходящие соискатели на жилье;
• дать объявление в местные СМИ;
• разместить объявление в интернете на специализированных ресурсах.

До заключения договора с соискателями придется встречаться, для того чтобы показать им жилплощадь. При встрече собственник может попросить у потенциальных квартиросъемщиков документы, удостоверяющие их личность и подтверждающие уровень дохода. Если показ квартиры и сопутствующие мероприятия для собственника являются проблематичными по причине занятости, то можно перепоручить это поверенному, оформив доверенность на сдачу квартиры в аренду. На основании доверенности представитель хозяина сможет осуществить передачу в пользование квартирантам жилья по договору найма в интересах собственника.

Договор аренды

Тем, кого интересует, как сдать квартиру в аренду правильно, наибольшее внимание следует уделить составлению письменной договоренности. Документ можно составить у нотариуса, но за нотариальное оформление придется заплатить. Законодательством не запрещено составление такого соглашения в простой письменной форме. Следует разграничивать договора аренды и найма. Первый вариант заключается, если жилье сдается юридическому лицу, а второй предусмотрен для физических лиц. Письменная договоренность с юридическими лицами сроком более чем на год подлежит обязательной госрегистрации, поэтому оптимально заключить договор аренды квартиры на 11 месяцев. Несмотря на то что договора найма не требуют государственной регистрации, желательно, чтоб срок действия документа не превышал 11 месяцев – в законодательстве предусмотрено право проживания квартиросъемщика после расторжения договора в тех случаях, если нанимателем используется помещение сверх 11 месяцев. Такое право может быть реализовано при наличии веских оснований, например, тяжелой болезни, возникновения серьезных материальных трудностей в связи с потерей работы и т. д., в связи с чем вопрос, как выселить жильцов из сдаваемой квартиры станет головной болью для хозяев.

Составление документа

Перед тем как сдать квартиру в аренду, необходимо подготовить договор самостоятельно либо через нотариуса. Такое соглашение должно содержать следующую информацию:

1. Полные данные сторон. Для физических лиц требуется указать Ф.И.О., паспортные сведения, данные по прописке. Для юридических лиц указывается полное наименование организации с полными реквизитами.
2. Предмет договора – передаваемую в наем жилплощадь, адрес и общие характеристики квартиры.
3. Стоимость, порядок и сроки внесения арендной платы.
4. Размер депозита и обстоятельства, при которых собственник вправе оставить себе залог.
5. Порядок оплаты коммунальных услуг.
6. прочие условия, например, как часто собственник может производить проверку или ограничения по пользованию жилым помещением (например, когда одна комната в квартире остается закрытой без допуска квартирантов).
7. Срок действия и порядок разрешения споров.
8. Порядок досрочного расторжения договора.

Документ визируется сторонами с проставлением даты заключения. Если в жилом помещении нет приборов учета, дорогого ремонта, техники и мебели, то подобного соглашения достаточно, в противном случае в качестве приложения к договору необходимо оформить акт приема-передачи жилья.

Составление акта

Письменная договоренность о найме жилого помещения в целом защищает интересы и арендодателя и нанимателя, однако приложение в виде акта приема-передачи позволяет избежать возможных обоюдных претензий к сохранности имущества. Например, без этого документа невозможно будет доказать, что неисправность бытовой техники произошла в результате пользования жильем квартирантами или что дорогая мебель не имела повреждений на момент сдачи. Следуя правилам сдачи квартиры в аренду, необходимо подготовить и этот документ, который будет являться неотъемлемым приложением основного договора, защищая интересы и арендодателя и будущих жильцов. Акт, как и договор найма (аренды) составляется в двух экземплярах для каждой из сторон. В документе указывается следующее:

• наименование документа;
• дата составления;
• сведения о договоре, приложением которого является акт приема-передачи (номер договора или дата, от которой было составлено основное соглашение);
• адрес жилого помещения;
• базовые характеристики жилья, наличие недостатков;
• указывается наличие или отсутствие телефонной связи, интернета;
• вносятся показания приборов учета на момент сдачи жилья;
• поясняется, какие элементы мебели и бытовые приборы имеются в сдаваемом помещении;
• далее описываются недочеты помимо заявленных, если таковые были выявлены в ходе осмотра;
• подписи сторон и дата подписания документа.

При составлении акта и проведении осмотра и арендодателю и квартиранту необходимо проявить максимальную внимательность, тщательно осмотреть элементы внутренней отделки, мебель, исправность бытовых приборов и сантехники. Если после выясниться, что что-то не функционирует должным образом, при этом в акте приема-передачи дефект не отражен, оплачивать ремонт из собственного кармана придется нанимателю. В свою очередь, документ защищает и интересы законного владельца жилья. Если жильцы в процессе эксплуатации жилплощади что-либо испортят или поломают, собственник вправе удержать депозит. Если суммы залога не хватит на покрытие причиненного ущерба, арендодатель вправе обратиться в судебный орган на основании договора найма и акта приема-передачи жилья.

Ипотечное жилье

Для многих граждан покупка недвижимости по ипотеке является единственной возможностью обзавестись собственным жильем, но есть категории заемщиков, которые обеспечены жилплощадью, а недвижимость в ипотеку приобретают для детей. Последних наиболее интересует вопрос, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду. Такой подход удобен для заемщика, ведь задействовав получаемую арендную плату можно частично или полностью покрыть платежи по кредиту. В прошлые годы банки запрещали нецелевое использование жилья, в настоящее время обычно это не запрещается, но возможно только после уведомления кредитора. Проверить, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку, заемщик сможет, изучив предварительно кредитный договор. Если планируется сдача жилья, покупаемого по ипотечному займу, а кредитным договором сдача квартиры в наем прямо запрещена, лучше отказаться от подписания договора и попытаться обратится в другое финансово-кредитное учреждение. Банки, несмотря на спорность правомерности такого подхода, часто инициируют проверки предмета залога (квартиры). Если вследствие проверки кредитором будет установлено нецелевое использование жилплощади, прямо запрещенное условиями кредитного договора, банк может потребовать досрочного исполнения обязательств и полного досрочного погашения задолженности клиентом.

Уплата налоговых взносов

Граждане, не ведущие предпринимательскую деятельность, оплачивают налоги в виде 13% от дохода, которым считается получаемая арендная плата. В срок с 1 января по 30 апреля налогоплательщик обязан подать декларацию в налоговый орган по месту жительства за истекший налоговый период (прошедший год). В декларации указать, какая сумма составляет 13% и подлежит оплате. После этого гражданин до середины июля текущего года обязан перевести задекларированную сумму на счет налогового органа и представить документы, подтверждающие оплату:

1. Договор сдачи квартиры в аренду.
2. Выписку из банка о произведенной оплате.

Граждане, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, могут оплачивать налоговые взносы по одной из систем:

• общая система налогообложения;
• патентная система;
• «упрощенка».

При использовании упрощенной системы налогоплательщик может использовать одну из двух схем:

• 6% от дохода;
• 15% от суммы доходов за вычетом расходов.

Заключение

Несмотря на то что многим кажется, что сдача жилья без заключения договора позволяет сэкономить значительные денежные средства на сопутствующие расходы, нельзя забывать народную мудрость о том, что скупой платит дважды. Фактически любой человек, не обладающий специальными юридическими знаниями, в состоянии самостоятельно подготовить договор найма и акт приема-передачи при необходимости и таким образом сэкономить на услугах риелторов или нотариуса. Найти жильцов, если стоимость жилья соответствует условиям проживания, обычно не представляет труда. Поэтому до того как сдать квартиру в аренду, следует ознакомиться с положениями законодательства в сфере заключения гражданско-правовых договоров, ограничений в отношении отдельных объектов недвижимости и особенностей налогообложения. Если самостоятельно осуществить задуманное проблематично, то для надежности лучше обратиться в специализированное агентство недвижимости или обратится к квалифицированным юристам, которые помогут подготовить необходимые документы.