Споры с застройщиком

Споры с застройщиками у физических лиц могут возникнуть в двух случаях. Первый – это подписание договора долевого участия (ДДУ), а второй – соинвестирование в ЖСК. И, независимо от оснований возникновения правоотношений со строительной фирмой, конфликты случаются как на стадии строительных работ, так и на этапе введения жилищ в эксплуатацию и оформлении прав собственности.

Законодательное регулирование споров с застройщиком

Долевое участие в строительстве многоквартирного дома – это, порой, единственная перспектива для семей стать владельцами личных квадратных метров. Но, в комплекте с выгодной ценовой политикой имеется риск стать жертвой мошенников и потерять накопленные сбережения. Чтобы предотвратить нежелательные последствия и возможные споры с застройщиками, нужно ознакомиться с нормами Закона, которые регулируют порядок осуществления ДДУ.

30 декабря 2004 году был принят Закон РФ об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ). Это основоположный документ, который принимается во внимание контролирующими органами при возникновении конфликтных ситуаций между строительными фирмами и физическими лицами.

Законодательство о защите прав потребителей распространяется как на покупки, так и на сферу услуг. Поэтому долевое участие охватывается также нормами Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей". Часто, именно данный документ применяется судьями при решении споров с дольщиками и застройщиками.

Лучше всего подготовиться к защите собственных интересов помогут Постановления Пленума ВС, в которых систематизированы результаты рассмотрения гражданских исков по защите потребительских прав. В частности, полезным может оказаться «Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Основные причины возникновения споров со строительными компаниями по ДДУ

При подписании соглашений с физическими лицами строительные фирмы находятся в более выгодной позиции, поскольку могут диктовать клиентам свои условия контракта. С другой стороны, будущие владельцы собственности могут их принять либо же отказаться и заняться поиском другого застройщика. И, зная, основные причины возникновения конфликтов, фирмы отображают в договорах юридические пути отступления и собственной защиты.

Так, чаще всего споры с застройщиком возникают в таких ситуациях:

• на стадии оформления имущественных прав или после перехода недвижимости в абсолютное владение дольщика были установлены нарушения технологий строительств или неудовлетворительное качество материалов и объекта в целом;
• пропуск строительной фирмой установленных сроков на любой из стадий выполнения договора;
• необоснованное изменение в одностороннем порядке характеристик оплаченной квартиры;
• отказ в оформлении прав собственности на готовое жилище.

Кроме того, споры с застройщиком могут возникать и в силу некачественного соглашения, подписанного между сторонами. Поэтому лучше привлекать к контракту квалифицированного юриста.

Виды соглашений с застройщиками и возможные споры

Досудебное решение споров со строительными фирмами

Мирное решение спора с застройщиком, безусловно, имеет свои преимущества для обеих сторон. Для строительной фирмы – это возможность избежать дополнительных финансовых выплат и компенсаций. Для дольщика – это лучший способ решения конфликта в кратчайшие сроки.

Но это не обязательная стадия. С другой стороны, если возникнет необходимость судебного рассмотрения спора с застройщиком, то неудавшаяся попытка решить вопрос мирно, будет дополнительным баллом в пользу истца, то есть дольщика.

Так, процедура досудебного решения спора с застройщиком подразумевает такие стадии:

• дольщик самостоятельно оформляет обращение в строительную фирму, в котором отображает основные возникшие проблемы и желаемые способы их дальнейшего решения (лучше, если будут дополнительно указываться пункты подписанного контракта);
• на протяжении 10 суток застройщик должен рассмотреть жалобу и принять решение удовлетворить ходатайство, принять его с исправлениями или же полностью отказать (принятое решение оформляется официальным уведомлением и отправляется на почтовый адрес жалобщика);
• после обоюдного согласования деталей подписывается дополнительный контракт, который обязателен к выполнению.

Способы урегулирования споров с застройщиками

В зависимости от оснований возникновения спора со строительной фирмой, есть несколько способов удовлетворения интересов сторон мирным способом.

Причина конфликта – вариант решения

Обращение в суд при нарушении условий ДДУ строительной фирмой

К сожалению, сторонам не всегда удается прийти к единому мнению и приходится обращаться за помощью к Фемиде. Споры с застройщиком, как показывает судебная практика, могут затягиваться на месяцы, поэтому всегда лучше попробовать урегулировать скандал мирно. Если же избежать судебных тяжб не удалось, то инициатором рассмотрения дела будет выступать потенциальный владелец квартиры, который и должен направить ходатайство в канцелярию суда.

Иск должен содержать такие данные:

• наименование органа, на рассмотрение которому направляется жалоба;
• персональные сведенья истца;
• название и юридический адрес строительной фирмы, с которой возник спор;
• наименование ходатайства, дата и место его составления;
• вводная часть, которая должна содержать подробный рассказ об основаниях возникновения правоотношений со строительной фирмой;
• описательный раздел, где должны отображаться тонкости спора с застройщиком;
• раздел «Прошу», в котором обязательно должны быть указаны претензии и желаемые способы их решения;
• подпись истца.

Обращение не будет принято в суде, если дополнительно не будут предоставлены доказательства доводов истца, к которым можно отнести:

• гражданский паспорт обращающегося;
• договор ДДУ с копией;
• письмо-претензия к застройщику с попыткой мирного решения конфликта;
• ответ строительной фирмы;
• чеки, которые подтверждают внесение денег на счет застройщика;
• квитанции, подтверждающие дополнительные финансовые затраты, связанные с нарушение строительной фирмой условий договора.

В течение трех суток после получения ходатайства, судья принимает решение о сроках рассмотрения иска. О чем уведомляются все стороны спора.

Возможные последствия судебного регулирования спора с застройщиком

Направляя ходатайство с жалобой на строительную фирму, истец в обязательном порядке указывает сумму неустойки, которую отказался добровольно компенсировать застройщик. Если, рассмотрев обращение, судья примет решение, что иск подлежит полному удовлетворению, то дополнительно строительная компания будет вынуждена оплатить в пользу государства штраф. Размер штрафных санкций равен половине суммы присуждённой истцу.

Моральный вред – это неконкретное понятие, поэтому у потерпевших возникают проблемы с получением компенсаций морального вреда, особенно от строительных фирм. Что характерно для судебных споров по ДДУ, судьи самостоятельно принимают решение о выплате морального ущерба, даже если данное требование не было заявлено потерпевшей стороной. Это значительно облегчает процедуру доказывания.

Но, сумма компенсации в рамках спора не будет очень высокой и, независимо от допущенной оплошности, будет варьироваться в пределах 30 000 рублей. Только если потерпевший сможет доказать, что вред, причиненный строительной фирмой, был больше, можно рассчитывать на дополнительную сумму выплат.

Еще один вариант решения спора с застройщиком – это удовлетворение иска о принудительном прекращении юридической силы подписанного контракта. Если истец настаивает на прекращении правоотношений по причинам затягивания сроков сдачи дома в эксплуатацию строительной компанией, то судья имеет все основания для принятия такого решения.

В таком случае строительная компания обязана выплатить потерпевшей стороне полную сумму вложенных ранее денег. Также, учитывая инфляцию, дополнительно взимается сумма неустойки, которая компенсирует затраты потерпевшего в споре.

 Возможны споры, когда застройщик отказывается передавать имущественные права на квадратные метры, поскольку появилась возможность продать квартиру дороже. В таком случае судья может удовлетворить прошение на оформление прав собственности без согласия строительной фирмы.

Заключение

Чтобы избежать споров с застройщиками и получить желаемые квадратные метры без сопутствующего финансового и морального ущерба, нужно изучить репутацию строительной фирмы, отзывы клиентов, а также мнение нынешних жильцов квартир, приобретенных в домах компании. Это необходимо для того, чтобы устранить возможность выявления недостатков в доме после его длительной эксплуатации. Также настоятельно рекомендуется привлечь для проверки документов квалифицированного юриста.