Каждый спор, связанный с недвижимым имуществом, рассматриваемый судом, имеет свои особенности и тонкости. Но в целом логика работы судьи подчинена общим правилам, определенному алгоритму, направленному на выяснение обстоятельств спора, с которыми закон связывает наступление тех или иных последствий для сторон. Знание о предмете доказывания (какие обстоятельства необходимо максимально раскрыть и подтвердить), поможет участнику спора правильно выстроить аргументированную позицию в процессе.
Поскольку в категорию споров с недвижимостью входит достаточно большое количество требований, объединяемых объектом разногласий, раскрыть тему полностью в рамках одной статьи невозможно, поэтому остановимся лишь на некоторых из типичных споров.
Споры о вселении
Несмотря на увеличение доли частных собственников в общей массе титульных владельцев недвижимости, предназначенной для проживания, достаточное количество граждан еще живут в квартирах или комнатах, выделенных им государством, то есть осуществляют наем жилого помещения. Споры о праве пользования такой недвижимостью до сих пор нередки.
Предметом доказывания по требованиям о признании за гражданином права жить в социальной недвижимости, в зависимости от основания возникновения требования, правового положения истца, являются следующие факты:
- заключение контракта о социальной аренде недвижимости;
- родство с нанимателем;
- нахождения на иждивении у ответственного квартиросъемщика;
- вселения и фактического пользования недвижимостью;
- ведения общего хозяйства.
В соответствии с законодательством о жилье, указанные обстоятельства порождают право проживания. Доказывание в споре возложено на истцовую сторону. Ответчиковая сторона обосновывает свои возражения.
Доказательствами служат: ордер или обменный ордер; копия договора; справка о прописке или иные документы постановки на учет; объяснения очевидцев; согласие семьи; акт о фактическом пользовании недвижимостью; коммунальные квитанции.
Споры о самострое
Как известно, право на новую вещь возникает у собственника с момента изготовления предмета. Для того чтобы новая недвижимость включилась в гражданский оборот этого условия недостаточно. Собственнику необходимо соблюсти все требования закона, предъявляемые к строительству, начиная от приобретения прав на землю под зданием и заканчивая СНИПами. Только в этом случае новостройка будет зарегистрирована в качестве полноценного объекта недвижимости.
В отдельных, исключительных случаях, законодатель предоставляет возможность узаконить недвижимость. Такое решение может принять суд на основании иска о признании легитимности постройки.
Обратившееся с заявлением о рассмотрении спора лицо должно предоставить судье веские доказательства следующих обстоятельств:
- факта возведения недвижимости;
- наличие у инициатора спора правомочия в отношении земли под недвижимостью, позволяющее вести строительство такого типа объектов;
- отсутствия разрешения на возведение недвижимого имущества;
- факта соответствия самостроя обязательным градостроительным, экологическим и иным требованиям;
- отсутствие ущемления прав иных лиц сохранением недвижимого имущества.
Надлежащим истцом в данной категории споров может выступать только титульный владелец земли. Иные лица, имеющие отношение к недвижимости, не могут приобрести право собственности на самострой ни при каких обстоятельствах. Им принадлежит только право требования возмещения расходов, произведенных для строительства.
Споры, основанные на сделках
Наибольшее число споров в отношении недвижимости основано на сделках. Такое положение закономерно, учитывая количество исполняемых сделок и разнообразие жизненных ситуаций. Законодатель довольно оперативно реагирует на изменения отношений, закрывает законодательные бреши, устраняя явные возможности для злоупотреблений, вводя дополнительные требования к порядку совершения действий с имуществом, но в силу несовершенства законов, их незнания, ошибочного понимания, общее количество судебных споров серьезно не снижается.
Споры данной категории условно можно разделить по характеру требований на следующие основные виды:
- связанные с заключением контрактов;
- исполнением сделок;
- расторжением договоренностей;
- оспариванием сделок.
Первые три вида споров о недвижимости разрешаются судами на основании общих положений законодательства о сделках и специальных норм, включенных в регулирование отдельных видов договоров. За исключением отдельных случаев, сторонами спора, вытекающего из сделки, являются контрагенты по договору. Остановимся подробнее на основных проблемах четвертого вида споров – оспаривания сделок.
Споры о недействительности сделок
С позиции права недействительная сделка не существует. Сделка исполнена, действия совершены, но правовых последствий не влекут. Положение контрагентов восстанавливается до первоначального путем проведения натуральной или денежной реституции.
Возможность оспаривания сделки закон связывает с наличием определенных обстоятельств. Действие или бездействие контрагентов напрямую влияют на действительность достигнутых ими договоренностей, также как и характер их соглашений, наличие или отсутствие действительного волеизъявления, направленного на заключение сделки, соблюдение партнерами обязательных требований закона или игнорирование таких предписаний. Нарушение условий, с которым закон связывает легитимность сделки, приводит к признанию ее недействительной, отказом в предоставлении правовой охраны.
Все сказанное выше справедливо для любых сделок, в том числе с недвижимостью. В частности, заключение сделки о продаже дома, квартиры иной недвижимости в устной форме невозможно. Стороны должны составить и подписать контракт. Несоблюдение этого правило влечет нелегитимность договоренностей, отказ в регистрации права на недвижимость. Покупатели должны знать об этом и требовать подписания договора до передачи денег. На практике правило о форме соглашения соблюдается не всегда. Граждане уплачивают сумму без письменного оформления сделки и требует передачи недвижимости, а это невозможно. Выходом из ситуации может служить иск о взыскании уплаченного в качестве неосновательного обогащения. В таких спорах истцовой стороне достаточно доказать факт оплаты, наличие правильного оформленного договора будет вынужден удостоверять ответчик. Банковская выписка, расписка – достаточные доказательства получения средств ответчиком, а непредоставление им текста контракта послужит основанием для понуждения к возврату денег.
Заключение
Споры вокруг недвижимости не ограничиваются приведенными примерами, дающими лишь общее представление о практическом механизме их разрешения. Готовясь к обращению в суд необходимо помнить, что судья, разбираясь в доводах, ориентируется на правила, установленные законом, следовательно, позиция истца должна быть выверена и согласована с нормами права, а представляемые доказательства подтверждать или опровергать соблюдение закона.
И последнее, процесс в российских судах носит состязательный характер. Задача судьи не выяснение абсолютной истины, а только лишь оценка доводов сторон. Поэтому от активности позиции истца в первую очередь зависит успешное завершение спора.
