Продавать квартиру сложное предприятие. Несмотря на попытки улучшить институт государственной регистрации прав, сбалансировано защитить интересы сторон сделки, механизм не гарантирует полную защиту. Опытные юристы не доверяют сведениям ЕГРН, самостоятельно проверяют и заключаемую сделку, и полную историю квартиры. Гарантировать юридическую чистоту сделки, полагаясь только на сведения государственного реестра, невозможно, слишком много подводных камней. Поэтому покупатели просят продавцов предоставить помимо минимально необходимого досье, которое позволит заключить сделку и зарегистрировать переход права, еще и дополнительные справки.
Минимальный набор документов
Результат завершения сделки – внесение в ЕГРН записи о переходе права, которая гарантирует покупателю признание государством правомочий собственника и удостоверяет их перед третьими лицами (См. п. 1 ст. 131, ГК РФ; ст. 18, ЖК РФ). Без государственной регистрации право собственности на квартиру не возникает.
Процедура регистрации перехода права включает в себя юридическую экспертизу сделки, во время которой сотрудник Росреестра на основании представленных документов проверит соблюдение продавцом и покупателем условий и ограничений, установленных законом.
Договор
Документ, который выражает волю сторон на заключение сделки и закрепляет условия, первый в списке бумаг для Росреестра. Без него в регистрации откажут, потому что ГК требует заключать сделки с недвижимостью только письменно (См. ст. 550 ГК РФ).
Требование закона считается выполненным, если в Росреестр представлен единый договор, подписанный сторонами сделки (См. ст. 549 ГК РФ). Документ представляется в двух экземплярах (См. п.п. 2 п. 3 ст. 21, 218-ФЗ РФ). Заключить договор путем обмена письмами или другими сообщениями между продавцом и покупателем нельзя.
Нужен ли нотариус
Договор, составленный на бумаге и подписанный сторонами, устроит регистратора, привлекать нотариуса потребуется, если:
- продается доля в квартире (См. п. 1 ст. 42, 218-ФЗ РФ);
- собственнику квартиры или доли меньше восемнадцати лет (См. п. 2 ст. 51, 218-ФЗ РФ);
- дееспособность продавца ограничена (См. там же);
- документы для регистрации перехода права представляются в Росреестр по почте (См. п.п. 1 п. 12 ст. 18, 218-ФЗ РФ).
В этих случаях или по желанию сторон, договор заверяют у нотариуса. Требования об участии в процедуре нотариуса связаны с необходимостью защитить интересы сособственников, несовершеннолетних и психически нездоровых людей. Практика показала, чаще всего нарушения допускались в сделках, которые затрагивали интересы этих категорий граждан. Законодатель предпринял попытку усилить контроль в этом направлении, поручил нотариату проверку таких сделок.
Нотариус перед удостоверением договора обязан проверить соответствие сделки требованиям закона. Халатность наказывается материально, убытки можно истребовать с нерадивого юриста (См. ч. 1 ст. 17, Основ о нотариате). Практическое применение нормы обеспечивается страхованием ответственности нотариуса.
Нотариальное удостоверение предоставляет одно преимущество – сделка, которую провел нотариус, Росреестром не перепроверяется (См. п. 2, ст. 59, 218-ФЗ РФ).
Стоимость услуг нотариуса складывается из государственной пошлины и платы за подготовку документов. Минимальный размер пошлины установлен в размере трехсот рублей, максимальный – двадцать. Конкретная сумма определяется в процентном отношении от цены квартиры – 0,5 % (См. п.п. 6 п. 1 ст. 333.24, НК РФ). Стоимость технической работы устанавливается нотариусом самостоятельно.
Условия договора
Договор считается заключенным, если стороны достигли согласия по существенным условиям. Отсутствие в документе соглашения по таким вопросам, делает его бесполезным, сделку считают несостоявшейся. В договоре купли-продажи квартиры закон предписывает указывать:
- информацию о предмете сделки, что продается-покупается (См. ст. 554, ГК РФ);
- цену квартиры (См. п. 1 ст. 555, ГК РФ);
- перечень лиц, которых нельзя выселить из квартиры (См. п. 1 ст. 558, ГК РФ).
Описание квартиры, для включения в текст договора, берут из выписки ЕГРН. Экспериментировать не нужно, малейшее различие между сведениями в реестре и представленными документами, приведет к приостановке регистрации. В одном из постановлений Верховный суд определил необходимый минимум в вопросе описания предмета сделки, признав достаточным указать кадастровый номер.
В отличие от общего порядка регулирования купли-продажи, допускающего заключение сделки без указания стоимости товара, в договор об отчуждении недвижимого имущества включают условие о цене. Размер регистратора не интересует, это внутренне дело сторон, важно чтобы покупатель принял обязательство уплатить хотя бы рубль. Можно и бесплатно, но в этом случае договор составляется по правилам о дарении.
Третье условие направлено на защиту интересов покупателя. В отдельных случаях право пользоваться квартирой сохраняется за людьми, которые никакого отношения к ней не имеют. Человек, отказавшийся от права приватизировать долю, не теряет права жить в квартире даже после отчуждения. Список таких граждан указывают в договоре. Проблема с такими жильцами решается путем взятия с них письменного отказа от проживания в квартире.
Согласия и согласования
По общему принципу сделка создает обязанности только для участников. Это правило не исключает возможности ее влияния на права и интересы других лиц. В таких случаях закон предоставляет заинтересованном сторонам право участвовать в сделке, либо предписывает получить согласие третьего лица или государственного органа на ее совершение.
Согласие супруга
На совершение сделки требуется нотариальное согласие второй половины (См. п. 3 ст. 35, СК РФ). Требование не распространяется на случаи, когда:
- продается квартира, которая была приобретена супругом до заключения брака;
- продаваемая квартира была приобретена супругом во время брака, но по безвозмездному основанию, например, была подарена или унаследована.
Нотариус или регистратор проверит факт регистрации брака или наличие оснований, которые освобождают продавца от обязанности испрашивать согласие супруга. Для этого потребуются:
- свидетельство ЗАГСа;
- документ-основание приобретения квартиры в собственность продавцом.
Сопоставив даты вступления в брак и регистрации права на квартиру, проверив основания приобретения, нотариус сделает вывод надо или нет привлекать на сделку супруга. В практике работы нотариусов распространено оформление заявления, которым одинокий собственник удостоверяет, что не состоит в браке. Это страхует нотариуса от злоупотреблений со стороны недобросовестных продавцов. Регистратор получает сведения о семейном положении продавца по каналам межведомственного взаимодействия.
Отказ от преимущественного права
В случае продажи доли в квартире необходимо выполнить требование статьи 250 ГК РФ, которая предоставляет сособственникам возможность выкупить ее. Аналогичное правило действует при продаже комнаты в коммунальной квартире, выкупить ее могут владельцы других комнат (См. п. 6 ст. 42, ЖК РФ). Для этого продавец направляет компаньонам извещение с указанием предмета сделки, цены продажи и других существенных условий. Нотариус попросит предоставить доказательства исполнения этой обязанности.
Закон не содержит указаний о способе направления такого сообщения, поэтому продавец вправе использовать любой из доступных. Главный критерий – способ должен фиксировать содержание извещения, даты направления и получения адресатом. Ценное письмо с описью вложения и уведомлением о доставке послужит достаточным доказательством исполнения обязанности. Сообщить о намерении совершить сделку можно через нотариуса, в этом случае юрист выдаст свидетельство о совершении нотариального действия.
По истечении месяца после извещения сособственников, при отсутствии с их стороны практических шагов к выкупу, продавец может реализовать долю или комнату постороннему лицу. До истечения этого срока заключить сделку можно только при одном условии – все компаньоны отказались от покупки. В этом случае на руках у продавца должны находиться письменные отказы сособственников.
Содержание уведомления о намерении продать долю должно полностью соответствовать заключенному впоследствии договору. На каких условиях продавец намеревался продать долю, на таких она и должна перейти к новому собственнику. Отступление от этого правила дает сособственникам право вмешаться в процесс и перевести обязанности покупателя на себя. В случае изменения условий надо направить новое уведомление и дождаться окончания срока. Чтобы избежать этого, сделку и отказы сособственников от покупки оформляют одновременно у одного нотариуса.
Как быть в ситуации, когда несколько сособственников приняли предложение, закон не регламентирует, оставляя выбор покупателя полностью на усмотрение продавца. Правила об установлении очередности в зависимости от размера доли в этом случае неприменимы.
Согласие опеки
Когда в сделке участвуют несовершеннолетние, люди с психическим расстройством, лишенные дееспособности, или ограниченные судом в возможности приобретать права и осуществлять обязанности своей волей по другим причинам, закон требует установления контроля за сделкой со стороны органов опеки. Заключается он в необходимости получать предварительное разрешение на заключение сделки.
Отсутствие единой базы с открытой информацией о лицах, лишенных судом дееспособности или ограниченных в ней, большая проблема. Покупатели и нотариусы не могут самостоятельно проверить эти обстоятельства. Поэтому полагаются на личное впечатление от общения с продавцом. Дотошные требуют представить справку из диспансера, но об этом поговорим ниже. Правда, в последнее время ситуация исправляется. В ЕГРН стали вносить соответствующие сведения, но процесс не завершен.
Сводный перечень документов
Для государственной регистрации перехода права на квартиру в Росреестр предоставляются:
- заявление;
- договор-основание;
- необходимые отказы и согласия;
- нотариальная доверенность, если документы передает представитель;
- паспорт.
Если документы направляются почтой, подпись под заявлением заверяют нотариально. Прикладывать квитанцию об оплате пошлины не нужно, эти сведения Регистратор проверит в ГИС ГМП.
Свидетельство и технические документы
Новый закон о регистрации недвижимости упростил процедуру, сократил перечень документов, которые предоставляют регистратору. Обязательный комплект ограничивается описанными выше. Остальные сведения, о зарегистрированном праве продавца, кадастровое описание квартиры, имеются в государственных базах и для государственной регистрации могут не предоставляться.
Но для заключения сделки покупателю и нотариусу эти сведения потребуются. Информация о зарегистрированных правах содержаться в выписке из ЕГРН. Существует три формы таких справок. Продавцу потребуется расширенная выписка, которая содержит информацию о характеристике квартиры, правах на нее, зарегистрированных в реестре, правообладателях. По этим сведениям, можно проследить всю историю квартиры, кто и по какому основанию приобретал, заложена ли недвижимость или может быть арестована. При необходимости из реестра можно получить копии договоров.
Раньше право собственности на квартиру подтверждалось свидетельством, больше они не выдаются. Подтверждением возникновения или перехода права теперь служит только выписка из ЕГРН. В какой форме ее получать – электронной или на бумажном носителей, вопрос договоренности с нотариусом или покупателем.
Чтобы покупатель смог убедиться в соответствии фактического состояния объекта сведениям, внесенным в кадастр, потребуется технический план. В настоящее время – это единственный документ, который содержит кадастровое описание квартиры. Времена технических паспортов БТИ и ПИБов прошли, сведения, собранные ими переданы в государственный кадастр.
Оба документа можно получить в Росреестре, через МФЦ или в электронной форме. Стоимость услуг: 300 рублей за выписку о правах и 400 – за информацию о характеристиках квартиры. Чем свежее документы, тем лучше. Нотариусы принимают в работу выписки, выданные не позже месяца до совершения сделки.
По требованию покупателя
Осмотрительность покупателей не имеет границ. Рисковать деньгами и приобретать проблемную недвижимость никто не хочет. Судебная практика применения нормы о защите добросовестных покупателей сформировала негативную тенденцию – приобретатель должен доказать свою добросовестность, чтобы не лишиться недвижимости. Поэтому проверяют все, что можно. О справке из психдиспансера уже говорилось. Таким образом покупатель хочет удостовериться, что имеет дело с дееспособным продавцом. Способ сомнительный, имеет психологический эффект и не гарантирует чистоту сделки. Вопрос об ограничении или лишении дееспособности относится к компетенции суда, медицинская справка ничего не удостоверяет. Кроме того, возможность оспаривания сделки, заключенной продавцом, не способным понимать значение своих действий, сохраняется несмотря на чистую медицинскую карту.
Предшествующие договоры
Проблема оборота недвижимости заключается в возможности оспорить зарегистрированную сделку. Основание – нарушения, допущенные при ее заключении. Поэтому покупатели самостоятельно или при помощи наемных юристов удостоверяются в легитимности цепочки сделок, предшествующих планируемой. Изучают договоры, проверяют все обстоятельства. Порок сделки может скрываться глубоко в истории. Например, в одной из сделок не было получено согласие супруга, это потенциальный риск, о котором должен знать покупатель.
Формы 7 и 9
Информационные справки «Характеристика жилого помещения» № 7 и «О регистрации» № 9 требуются покупателям для проверки технического состояния квартиры и установления круга лиц, которые имеют право проживать в нем. На федеральном уровне формы справок ничем не регламентированы, поэтому на местах их содержание может несколько отличаться в зависимости от региона.
В форме 9 юристы покупателей ищут лиц, которые могут претендовать на сохранение права проживания в квартире. В зоне риска несовершеннолетние, осужденные и временно выписанные военнослужащие. На практике, покупая квартиру с прописанными в ней гражданами, покупатели просят выписать их до момента заключения сделки или предоставить обязательство выписаться из квартиры в течение определенного срока.
Росреестр эти документы не интересуют, все необходимое регистратор может получить в порядке межведомственного взаимодействия.
Заключение
Новые правила государственной регистрации упростили процедуру, но не прибавили веса сведениям ЕГРН. Опасность внезапного оспаривания сделки, истребования квартиры, сохраняется. Сократив сроки, предоставив возможность подавать документы через МФЦ и в электронной форме, законодатель не уделил должного внимания повышению ответственности регистратора, оставил в действии принцип ответственности при наличии вины.
На практике это означает, что взыскать с государства убытки можно только при нарушении сотрудником Росреестра должностной инструкции. Отсутствие гарантийной функции государственной регистрации по-прежнему требует от покупателя максимальной осторожности, проверки всех аспектов сделки.
