Как правильно снять квартиру

Когда приобрести собственную жилплощадь не по карману, вполне резонно снять квартиру для временного проживания. Это распространенный вид гражданских отношений, выгодный для обеих сторон: собственника, сдающего жилье в аренду, а также квартиросъемщика.

Но чтобы никто не остался обманутым, необходимо подходить к заключению соглашения со всей серьезностью, опираясь на правила, установленные законодательством. Для узаконивания такой сделки используется договор аренды квартиры. Он является гарантией защиты прав каждой из сторон, а также служит доказательством при рассмотрении конфликтной ситуации в суде.

Что такое договор аренды квартиры

Договор аренды – это документ, подтверждающий факт передачи прав владения и пользования квартирой от собственника (арендодателя) съемщику (арендатору) на коммерческой основе. То есть, квартиросъемщик вносит регулярные платежи за проживание на арендованных квадратных метрах. Отношения по аренде регулируются параграфом 1 главы 34 ГК РФ.

Особенности договора найма жилого помещения содержатся в главе 35 ГК РФ. Важно отметить, что понятия «найма» и «аренды», которые обычно используются в речи, не являются тождественными, поэтому надо четко уяснить разницу между ними.

Виды договоров аренды жилплощади

Выбор договора найма или аренды зависит от статуса лиц, заключающих соглашение. Если квартиросъемщиком выступает юридическое лицо, то заключается договор аренды. Если же квартира передается физическому лицу, то заключается договор найма.

Указание характера использования жилища обязательно в договоре отдельным пунктом.

Договор аренды

При заключении договора аренды арендатором всегда выступает юридическое лицо, но арендодатель может быть как физическим, так и юридическим лицом. Важно понимать, что квартира, арендуемая организацией, не может быть использована в коммерческих или производственных целях. В ней могут проживать только граждане.

Зачастую предприятия арендуют временное жилье для командированных сотрудников.

Договор найма

Договор найма заключается строго между физическими лицами. Соответственно и участники соглашения будут названы иначе: наймодатель и наниматель. В документе отражаются обязанности граждан в рамках соглашения, а именно: собственник обязуется передать в распоряжение квартиранту жилплощадь для временного пользования, а последний, в свою очередь, должен своевременно вносить платежи и соблюдать правила проживания в квартире.

Статья 671 ГК РФ говорит о том, что в момент передачи объекта недвижимости от собственника к квартиранту, жилище быть пригодным для жизни.

Договор поднайма

Договор поднайма подразумевает передачу права пользования недвижимостью от одного нанимателя второму. То есть, гражданин, снимающий квартиру у собственника, договаривается с ним о возможности проживания на этой жилплощади другого лица – поднанимателя.

Поднаниматель при этом не наделяется теми же правами и обязанностями, что наниматель. Поэтому вся ответственность по договору остается на первом квартиросъемщике.

Заключение договора поднайма подразумевает выполнение таких требований:

• при заключении сделки должны учитываться нормы соблюдения размера жилой площади в расчете на одного человека;
• договор поднайма заключается на возмездной основе;
• срок действия договора поднайма не может быть больше, чем срок найма;
• если действие договора найма прекращается раньше сроков, указанных в договоре изначально, то вместе с ним расторгается договор поднайма.

В отличие от нанимателей, которые получают преимущественное право заключения сделки на новый срок, поднаниматели такой возможности не имеют.

Как составить типовой договор аренды квартиры

Договор должен содержать основные условия сделки, права и обязанности сторон, а также порядок расторжения соглашения.

Арендодатель может на свое усмотрение определять правила проживания на его территории, например:

• возможность проживания животных в квартире;
• отказ семьям с маленькими детьми;
• запрет на организацию шумных вечеринок;
• право приглашать гостей на долгое время;
• запрет на курение и прослушивание громкой музыки и т.д.

Эти нюансы необходимо обсуждать еще на этапе заключения сделки, как и периодичность проверок состояния квартиры ее собственником.

Арендодатель в обязательном порядке должен предъявить свидетельство о собственности на квартиру или выписку из ЕГРП.

Если недвижимость предоставляется в пользование вместе с техникой, мебелью или другим имуществом, все это необходимо отметить в акте, который прилагается к основному документу.

Любые нововведения в отношениях сторон оформляются в виде отдельного соглашения. То есть, если все условия взаимодействия были оговорены и договор подписан, то вносить какие-либо правки в готовый документ невозможно.

В дополнительном соглашении указываются пункты, которые подлежат замене.

Ключевые положения в договоре аренды жилья

Договор оформляется письменно как минимум в двух экземплярах, и подкрепляется подписями сторон. Содержание документа оговаривается участниками соглашения. Исключение составляют случаи, для которых содержание договора предусмотрено определенными законодательными актами.

Типовой договор должен содержать такие пункты:

• Информация об участниках договора – собственнике квартиры и съемщике (данные паспорта, Ф.И.О., дата и место рождения, гражданство, адрес, по которому вероятнее найти человека).
• Описание предмета договора: месторасположение, размер, назначение, количество этажей и пр.
• Сумма ежемесячной арендной платы, которая назначается арендодателем и оговаривается с арендатором.
• Условия оплаты – периодичность, порядок, дополнительные расходы (оплата за коммунальные услуги).
• Сроки сдачи жилья в аренду. Конкретный период проживания арендатора в съемном жилище может быть сразу указан в соглашении. Если определенных сроков не указано, то причиной для окончания взаимодействия может стать наступление каких-либо событий либо согласование сторон.
• Ответственность сторон. Этот пункт указывает последствия отказа выполнения обязанностей по договору для каждого из его участников.

Кроме основных пунктов, можно отразить любую значимую информацию: состояние жилища на момент сдачи в аренду, количество и состояние мебели и бытовой техники. Эти нюансы желательно описывать как можно подробнее, чтобы в будущем не возникло конфликтных ситуаций между сторонами.

Оформление договора аренды и последующая регистрация

Порядок и необходимость госрегистрации договоров аренды рассматривается ст. 609 ГК РФ. В соответствии с этим документом установлено, что письменная форма и регистрация обязательны, если договор заключается на срок, превышающий один год. Если одним из участников соглашения выступает юридическое лицо, то письменная форма необходима независимо от срока действия соглашения.

Если договор аренды предусматривает в будущем переход права собственности на жилье к арендатору, то он заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Порядок регистрации

Для того чтобы зарегистрировать документ в Росреестре, у участников соглашения есть один месяц с момента его подписания (п.2 ст.674 ГК РФ; а также закон №122-ФЗ от 21 июля 1997 г., ст. 26.1).

Пакет документов должен содержать:

• договор найма в трех экземплярах с приложениями (акт передачи имущества);
• документы, удостоверяющие личности участников договора;
• копия свидетельства права собственности;
• подписи сторон, подтверждающие их согласие на заключение сделки;
• квитанция по оплате госпошлины (по 1 тыс.рублей для каждого из участников, если их двое).

После получения документов сотрудники Росреестра проводят процедуру регистрации в течение пяти рабочих дней.

Причины для отказа в регистрации

Однако не во всех случаях удается сразу зарегистрировать договор. Основанием для отказа могут стать такие причины:

• отсутствие кадастрового номера у объекта недвижимости;
• жилье в данный момент сдано другому квартиросъемщику;
• предоставлен неполный пакет документации;
• тело договора содержит условия, противоречащие действующему законодательству.

Но чаще всего отказ не является окончательным, и после исправления выявленных недочетов можно обратиться с повторным заявлением.

Для проведения регистрации наймодатель обязан собрать необходимый пакет документов и оплатить государственную пошлину. Кроме того, с полученной прибыли будет взиматься подоходный налог.

Это делается для того, чтобы избежать лишних расходов в виде государственных пошлин и налоговых отчислений. Таким образом, квартира может сдаваться в аренду много лет без регистрации. Такая деятельность является незаконной и может обернуться для арендодателя административным или даже уголовным наказанием.

Какой договор аренды квартиры выгоден для арендодателя

Кроме описанных типовых случаев, есть и не совсем стандартные виды заключения сделки по аренде. Причем не каждый из них одинаково выгодный для каждой из сторон.

Ремонт в счет арендной платы

Если в теле договора не прописано, за чей счет будет производиться улучшение квартиры, то траты будут распределяться в таком порядке: ответственность за капитальный ремонт ложится на хозяина жилья, а за текущий ремонт – на нанимателя.

Бывает так, что сдается квартира в очень плохом состоянии, но с невысокой арендной платой. Зачастую хозяева просто не хотят тратиться на ремонт.

Тогда наниматель может договориться с арендодателем о том, чтобы провести ремонт квартиры. Наиболее безопасный вариант – заключить соглашение на бумаге с описанием всех подробностей сделки. Необходимо подсчитать предварительные расходы на проведение работ, и договориться об их распределении. Например, затраты не должны превышать половины месячной арендной платы.

Нужно быть готовым к тому варианту, что хозяин не пойдет на такие условия сразу. Ведь для собственника – это, в первую очередь, недополученная прибыль. Тогда можно отложить обсуждение вопроса на несколько месяцев, чтобы уровень доверия между сторонами возрос, и составить дополнительное соглашение позже.

Для нанимателя будет правильнее заключить соглашение на максимально возможный срок, иначе существует риск, что арендная плата на обновленную квартиру резко возрастет, или сама жилплощадь будет передана новому арендатору, и все приложенные усилия будут напрасны.

Аренда квартиры с правом выкупа

Этот вид сделок выгоден, прежде всего, для арендатора. Во-первых, не нужно долгое время копить средства, перед тем как решиться на крупную покупку. Во-вторых, благодаря договоренности с хозяином, не придется прибегать к услуге ипотеки, которая чревата переплатами и скрытыми процентами. А самое важное, это единственный тип сделки, при котором можно проживать на территории квартиры, не дожидаясь внесения всей суммы или определенной ее части.

Но если рассматривать ситуацию с точки зрения арендодателя, то не каждый согласится на такие условия. Ведь с момента внесения последнего платежа хозяин квартиры автоматически лишается стабильного ежемесячного дохода, который он получает в виде арендной платы. А если и продавать квартиру, то гораздо удобнее получить всю сумму сразу.

Поэтому на практике такие соглашения встречаются очень редко. И в большинстве случаев, если квартира по каким-либо причинам не может продаться сразу, например, если у нее неудобное расположение, или сам дом находится в не лучшем состоянии.

Договор для оформления подобного рода сделок совмещает в себе условия договоров аренды и купли-продажи. Поэтому для понимания законной стороны вопроса стоит заглянуть в ГК РФ (статьи, посвященные купле-продаже недвижимости.ст.549-558).

То есть, если в момент подписания договора была оговорена одна сумма, она не может изменяться в будущем, даже если за это время реальная стоимость квартиры существенно вырастет. Чтобы этого избежать, можно заранее обсудить условия для пересчета окончательной стоимости.

Аренда квартиры через ЖЭК

Согласно Жилищному кодексу РФ, если недвижимость не приватизирована, значит, она относится к государственной собственности. В этом случае жильцы, зарегистрированные на этой жилплощади, являются ее нанимателями, а не собственниками.

Что касается аренды такой жилплощади, здесь есть свои нюансы, ведь арендодателем может выступать только собственник. В этом случае наниматели могут обратиться в управление муниципалитета для получения разрешения для передачи жилья в аренду.

Главный квартиросъемщик подает заявление на имя руководителя управления с просьбой дать разрешение на передачу квартиры в аренду. На заявлении каждый член семьи, вписанный в ордер, должен оставить подпись, подтверждающую его согласие на проведение сделки.

Если разрешение получено, то наниматель заключает договор поднайма со своим арендатором. Но при этом арендатору не переходит право самостоятельного пользования жильем, и вся ответственность остается на нанимателе.

По умолчанию срок действия такого договора составляет один год, если другого не предусмотрено в условиях соглашения. Сроки и порядок внесения платежей, условия проживания – это все вопросы, освещение которых обязательно в теле договора.

Перед заключением сделки поднаемщик должен убедиться, что квартира не сдается параллельно другим лицам, а также не является залогом. Это убережет от предъявления претензий третьими лицами в дальнейшем.

Официальное оформление сделки – это не только обязанность граждан, но также лучший способ для поднанимателя исключить возможные риски. Главным риском является возможность выселения одним из родственников нанимателя, который не подписал общее заявление. После заключения сделки договор регистрируется в ЖЭКе.